En estos últimos meses estamos comprobando el incremento de los arrendamientos y observamos que muchas controversias entre arrendadores y arrendatarios tienen su origen en la fijación de la fianza y su devolución, de ahí que hoy expliquemos sus características más elementales para tener claro su concepto, si bien nos permitimos recordar este artículo que les remite a otro relativo a la jurisprudencia sobre el uso y abuso del importe de la fianza.
¿Qué es la fianza?
La fianza es el depósito en metálico que está obligado a entregar el arrendatario al arrendador al momento de firmar el contrato y que resulta obligatoria en todos los contratos, ya sean de vivienda o de uso distinto de vivienda (locales, garajes, trasteros, alquileres de temporada, etc.). Al venir impuesta por la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36, recibe la denominación de “fianza legal”.
Para qué sirve la fianza
Al tener como finalidad cubrir el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario cubre tres aspectos básicos del alquiler:
- El impago de la renta, principal obligación del arrendatario.
- El impago de cantidades asimiladas a la renta a las que el arrendatario se haya comprometido a pagar a través del contrato, como pueden ser suministros de agua, gas, electricidad, comunidad, etc.
- Cubrir los deterioros, daños y menoscabos que se produzcan a la vivienda o local arrendado.
Lógicamente, cabe la posibilidad de que las partes acuerden, además de la fianza legal, otros medios llamados garantías adicionales, para que el arrendador pueda tener cubierta aquélla, sino también el cobro de otras partidas que excedan del importe de la fianza atendiendo a las características concretas del arrendamiento. Los medios más habituales son:
- Aval Bancario: se contrata con una entidad bancaria para que garantice las obligaciones del arrendatario hasta el límite del importe pactado.
- Aval Personal: una persona concreta (que tenga solvencia para el arrendador) garantiza el cumplimiento del contrato de alquiler, firmándolo como avalista, asumiendo las consecuencias económicas del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
- Depósito en garantía: cantidad de dinero distinta a la fianza que el arrendatario entrega al arrendador fijándola expresamente en el contrato como depósito en garantía del incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones contempladas en el contrato.
- Seguro de alquiler: contrato relativo a un alquiler de vivienda o de uso distinto mediante el cual el arrendador se garantiza con una entidad aseguradora tanto el impago de las rentas como los daños y desperfectos que pudieran ocasionarse y hasta los gastos de reclamación, según las coberturas contratadas.
Importe de la fianza
El importe de la fianza varía dependiendo del tipo de arrendamiento:
- Si es arrendamiento de vivienda el importe será equivalente a una mensualidad de renta.
- Si es arrendamiento de uso distinto vivienda (locales, etc..) el importe será equivalente a dos mensualidades de renta.
Conforme a la legislación vigente, la fianza durante los tres primeros años no puede ser actualizada. Ahora bien, si el contrato se prorroga pasados los tres años, el arrendador puede exigir que se incremente y el arrendatario que disminuya, dependiendo como decimos de lo pactado en el contrato, dejándolo así al arbitrio de lo que acuerden las partes. A falta de pacto específico, lo contratado sobre la actualización de la renta se presumirá también aceptado para la actualización de la fianza.
La ley no establece límites respecto a las denominadas garantías adicionales cuyo importe puede ser también libremente fijado por las partes.
Devolución de la fianza
La fianza deberá ser restituida al arrendatario como máximo al mes de entrega de las llaves y puesta a disposición del arrendador de la posesión de la finca. Si transcurrido un mes desde la entrega de las llaves no se devuelve la fianza al arrendatario, devengará el interés legal a favor de éste desde referida fecha.
Como hemos explicado, la finalidad de la fianza es garantizar que la vivienda o el local se devuelva al arrendador en el mismo estado en el que se entregó por éste al arrendatario al momento de inicio del contrato, de ahí que cuando existan desperfectos o cuando todavía falten por pagar suministros como los de luz, agua o gas, el arrendador pueda retener el importe de dichas partidas. Estos importes deberán acreditarse por el arrendador a través de las facturas correspondientes. Por eso aconsejamos que al momento de la entrega de llaves se firme el correspondiente contrato de resolución del arriendo haciendo constar la existencia o no de posibles desperfectos o el pago pendiente de cantidades asimiladas, fijando así la situación de la finca al momento de su restitución, para no encontrarnos con sorpresas.
Resolución de conflictos por la fianza
Ante la negativa del arrendador a devolver al fianza, lo aconsejable es requerirle a través de algún medio fehaciente (burofax o telegrama) con el fin de acreditar tal requerimiento previo pues en caso de acudir a la vía judicial, nos servirá para demostrar la mala fe del arrendador que pudo evitar el juicio e hizo caso omiso a nuestra comunicación, extremo que justificará nuestra solicitud de las costas judiciales. Dado el escaso importe de estas reclamaciones, este trámite extrajudicial nos permite pedir al menos los honorarios de abogado y los gastos de procurador.
De igual forma el arrendador, tras la liquidación de los importes debidos por el arrendatario, debe devolver a éste la cantidad sobrante, y para el caso que la fianza no cubra el importe de los desperfectos existentes en la vivienda o las cantidades asimiladas que sigan impagadas, consideramos aconsejable requerirle también previamente, advirtiéndole de la presentación de la correspondiente demanda en reclamación de dichos conceptos, para poder solicitar el pago de las costas judiciales.
Hemos de destacar finalmente una práctica contraria a la ley pero muy habitual por parte de los arrendatarios, que es la de utilizar la fianza para pagar la última mensualidad de la renta, postura que no es admisible en derecho, ya que el arrendatario tiene la obligación de pagar todas las mensualidades hasta el final del contrato. Tanto la legislación como la jurisprudencia tienen claro que el destino de la fianza no es ese, favoreciendo la postura del arrendador en estos conflictos.
En Gómez-Caminero podemos asesorarles en la contratación del arrendamiento, fijando las cláusulas y garantías más beneficiosas para sus intereses y ejecutando las acciones más oportunas para la reclamación de las cantidades derivadas del incumplimiento del arrendatario o del arrendador.
