Análisis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo
Publicado el 1 de abril, esta norma regula las situaciones especiales provocadas por el estado de alarma. Acceda al texto íntegro del Real Decreto-ley si le interesa conocer qué pasa con los arrendamientos. Pero conviene precisar previamente cuáles son los REQUISITOS que exige:
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-Tratarse de la VIVIENDA HABITUAL.
-El solicitante debe estar en situación de VULNERABILIDAD social o económica.
-Que esa vulnerabilidad haya sido provocada por la crisis del COVID-19.
El arrendamiento debe versar sobre la vivienda habitual y el solicitante encontrarse en estado de vulnerabilidad a causa del estado de alarma, no por otra razón
Lo primero que analiza son los DESAHUCIOS. Y los aborda tanto si acaba de empezar el juicio como si está fijado el lanzamiento. Pretende evitarse el desalojo de quien se encuentra en vulnerabilidad económica.
Cómo pedirla: Acudiendo al Juzgado que está tramitando el desahucio o resolución del arrendamiento. Allí, debe solicitar la suspensión ante el Letrado de la Administración de Justicia (Secretario Judicial) .Efectos: Toda la tramitación queda suspendida a la espera del informe de los Servicios Sociales competentes. Deberá presentarlo, como máximo, hasta el 30/septiembre/2020).
Caso especial: Puede que el arrendador también acredite su vulnerabilidad económica. En este caso, se comunicará a Servicios Sociales para que lo considere en su informe.
Para evitar el lanzamiento (desalojo) hay que acreditar la vulnerabilidad y pedir al Secretario del Juzgado donde se tramite el juicio la suspensión del procedimiento
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También se regula la forma de solicitar una PRÓRROGA DEL CONTRATO de arrendamiento. Afecta solo a los que finalicen del 1 de abril a los dos meses siguientes al fin del estado de alarma.
Cómo pedirla: Por escrito, comunicando al propietario que solicita la prórroga del arrendamiento. Puede pedir hasta seis meses de prórroga, con las mismas condiciones. No pueden aplicarse recargos.
Efectos: El propietario, si no llega a un acuerdo con el inquilino, está obligado a aceptar la petición.
Caso especial: Debiera ser lo más aconsejable y llegar a un acuerdo voluntariamente. El Real Decreto-ley invita al acuerdo, máxime si se sabe el resultado
El arrendatario puede pedir hasta seis meses de prórroga sin penalización ni recargo, debiendo aceptarse por el propietario
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Finalmente, y respecto al PAGO DE LAS RENTAS del arrendamiento, hace una diferenciación.
1) Cuando el propietario es un “gran tenedor”. O sea, un particular, o empresa, o Entidad Pública con más de 10 inmuebles. Se excluyen de tales propiedades los garajes y trasteros que pudiera tener. También es “gran tenedor” si tiene en propiedad más de 1500 metros cuadrados construidos.
Derechos del arrendatario: Negociar, pidiendo aplazamiento de las mensualidades, la condonación, exención o la reducción de las rentas.
Cómo pedirlo: Por escrito hasta el 1 de mayo de 2020 (un mes desde la publicación del R.Dto.).
Efectos: El arrendador debe contestar en siete días eligiendo una de estas opciones:
-hasta cuatro mensualidades pagaderas en tres años
-reducción del 50% rentas de cuatro meses
Si el propietario es un “gran tenedor” elegirá entre reducir la renta un 50% durante el estado de alarma o aplazar hasta cuatro mensualidades a pagar en tres años.
2) Cuando el propietario no tiene esa condición:
Qué derechos tiene: Negociar para pedir aplazamiento de mensualidades, condonación o reducción de las rentas.
Cómo pedirlo: Por escrito hasta el 1 de mayo de 2020 (un mes desde la publicación del R.Dto.).
Efectos: El arrendador debe contestar en siete días con sus condiciones o alternativas que ofrece.
Caso especial: Si no acepta, el arrendatario podrá financiar hasta un máximo de seis meses de renta.
Si el propietario no es “gran tenedor” y en los 7 días siguientes rechaza el aplazamiento y la reducción, el inquilino solo puede esperar ayudas estatales para financiar el pago
El Real Decreto recoge pormenorizadamente lo que significa “persona de vulnerabilidad económica” a los efectos de poder hacer uso de los derechos de esta norma y de los medios documentales para acreditarlo.
Por último, no podemos obviar lo legislado en Extremadura, y en concreto el Decreto-Ley 2/2020. Fue publicado en el DOE del pasado 27 de marzo y desde entonces está vigente. Entre otras medidas ya informadas en otro artículo, hemos de citar la exoneración durante el estado de alarma de las rentas relativas a viviendas de protección oficial.
Esperamos haberles aclarado sus dudas. Llámenos al 924 240 251 o al 602 253 827 o envíenos un email a abogados@gomez-caminero.es.
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