Analizamos el caso de una pareja que compró una vivienda y cuando fue a ocuparla descubrió que estaba plagada de cucarachas. Son vicios ocultos porque no se veían cuando la visitaron antes de decidirse. ¿Qué deben hacer? Lean este artículo, que fue publicado en Economist&Jurist aquí y así
Esquema del artículo:
- Pruebas que se necesitan para poder tener éxito en la reclamación.
- Si no quiere la vivienda. ¿Es posible resolver el contrato?
- Pretendo quedarme con la casa y que el vendedor me devuelva parte del precio o me indemnice.
Como ve, hay varias opciones posibles en función de cada caso. Pero las dos exigen algo ineludible: la demanda debe presentarse en los seis meses siguientes a la compra.
Es un caso de caducidad: debe acudirse al juzgado en los seis meses siguientes a la adquisición de la vivienda. Aunque mandemos un burofax al vendedor, no interrumpimos el plazo para demandar
La existencia de vicios ocultos es uno de los supuestos en los que la ley es exigente. Porque si son ocultos, debe ejercitar su derecho en cuanto los descubra. Igual que las averías mecánicas de un automóvil que hemos comprado. Intente negociar, si quiere, pero no pierda de vista esa exigencia de demandar a los seis meses. Llegar tarde supone perder toda opción.
los vicios ocultos deben reclamarse en seis meses
Una vez advertida esta condición indispensable en los vicios ocultos, analicemos los tres apartados:
1º) ¿Qué pruebas necesitan los vicios ocultos?
Respuesta lógica: demostrar que son vicios y que son ocultos. Veamos este caso concreto en el que ya residimos en la vivienda adquirida. No son suficientes los testigos. Este caso necesita una prueba más rigurosa y técnica para demostrar que estamos ante una plaga. Porque, claro, no bastan tres o cuatro cucarachas para poder reclamar. Dos maneras de actuar en función de lo que pretendamos:
a ) si queremos que nos rebajen el precio por los vicios ocultos:
-un informe de una empresa dedicada a la extinción de plagas.
-un acta notarial, coetáneo a la visita de esa empresa. Por su experiencia sabrá donde se esconden los bichitos y el notario podrá tomar fotografías que anexará al acta.
-una valoración realizada por un agente de la propiedad que tase la vivienda con esa plaga.
-los testigos que puedan acreditar la situación de la vivienda (vecinos, trabajadores de la empresa de extinción de plagas, etc.)
b ) si queremos acabar con la plaga y que nos pague los perjuicios por los vicios ocultos:
-una factura por la reforma realizada en la vivienda a fin de quitar los nidos de las cucarachas.
-factura de la empresa de extinción de plagas.
-testigos que corroboren el estado de la vivienda (vecinos, trabajadores de la empresa de extinción de plagas, etc.) .
2º) ¿Qué hago si quiero resolver el contrato por vicios ocultos?
Antes que nada, demostrar que no se conocía la existencia de la plaga. Aunque haya visto la vivienda muchas veces puede esgrimirse que de día no era perceptible. Pero no solo se trata de acreditar que estaban ocultos.
Si quiero romper el contrato precisa una razón de peso: que así la vivienda no le sirve. Porque una cosa es que tenga un problema y otra que no se pueda resolver. Por ejemplo, tener alergia demostrable a esos animalitos daría lugar a la resolución. O ser necesaria una reforma excesivamente cara para el precio que costó.
Los tribunales prefieren consolidar y conservar las situaciones de hecho. Mantener el status quo creado por los propios contratantes. Claro, siempre que ello sea posible.
3º) ¿Qué hago si quiero quedarme con la vivienda y que me indemnice?
Como ve, tenemos dos vías para reclamar.
a- en el primer caso, solicitamos una parte del dinero de la compra.
Los vicios ocultos rebajan su precio de mercado y hemos pagado de más al ignorarlo. Para esta acción necesitamos acreditar el precio pagado (contrato) y el sería razonable con esa plaga. Para esto hemos de contar con un arquitecto técnico y un agente de la propiedad inmobiliaria. Incluso puede respaldarse con una valoración de las obras de adecuación y extinción de plagas.
b- en el segundo caso pedimos que nos pague lo que supone dejar la vivienda como debería estar.
Nos la vendieron con una imagen que no era real. Pues deben asumir esa cambio a la imagen vendida. Es necesario tener efectuada la reforma, para no complicar la petición. Por supuesto, las obras acometidas deberán ser acordes con los vicios ocultos. Dicho de otra manera:
-los materiales sustituidos habrán de ser de la misma categoría. De otra manera sería un enriquecimiento injusto que el tribunal no admitiría.
-la reforma solo podría ceñirse a las estancias de la vivienda que estuvieran afectadas. Por la misma razón expuesta anteriormente.
-hay gastos que el juzgado cuestionaría, como pintar la casa entera. Tenga en cuenta que normalmente están entre los azulejos de la cocina y el cuarto de baño. Si lo piensa, estas dependencias son las que menos precisan pintarse, salvo el techo. Si quiere hacerlo, que la factura se refiera solo a las zonas afectadas.
GOMEZ-CAMINERO abogados. Más de 40 años que dan confianza
GOMEZ-CAMINERO es un despacho de abogados con más de 40 años de experiencia. Está dedicado preferentemente al área civil (seguros, familia, contratos, etc.). En este caso, el artículo está basado en la reclamación formulada desde este despacho. Reclamamos por el comprador los daños y perjuicios en los autos 859/19 del Juzgado de 1ª Instancia 3 de Badajoz. Se estimó la demanda, aunque se suprimieron perjuicios por realizar obras con materiales de mejor calidad.
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