Una de las mayores preocupaciones que se genera a la hora de poner una vivienda en alquiler es ¿qué hacer si mi inquilino me deja de pagar? ¿qué derechos tiene sobre la vivienda? Y, sobre todo ¿qué puedo hacer como propietario y cuánto tiempo me va a costar recuperar la posesión del inmueble? En definitiva, es tan rápido el Desahucio Express ?
La ley de arrendamientos urbanos establece el impago de las mensualidades de la renta por parte del inquilino como uno de los motivos que dan lugar a la extinción del contrato de alquiler y el consecuente desalojo de la vivienda. Tan sólo hace falta que el inquilino adeude una sola de las mensualidades para promover el juicio de desahucio.
El conocido como “desahucio express” no es más que una serie de modificaciones legislativas que pretenden el desalojo de la vivienda por parte del inquilino con mayor celeridad siempre que se den los requisitos establecidos en la ley.
Como propietario ¿ Que debo hacer ?
1.- No debemos tomarnos la justicia por nuestra cuenta (cambiar la cerradura de la vivienda o cortar los suministros) pues esto puede constituir un delito de coacciones previsto y penado en el Código Penal.
2.- Es aconsejable reclamar mediante burofax al inquilino el importe de las rentas y suministros debidos. En ocasiones, tras la reclamación, se consigue que pague.
Reclamación judicial: ¿ Por donde empiezo ?
1.- Hay que acudir a un abogado ya que tanto la intervención de este profesional como la del Procurador es exigida por ley (art. 31 L.E.C.)
2.- El procedimiento judicial será el de Juicio Verbal por razón de la materia (art. 250.1 L.E.C.)
3.- La competencia corresponderá al Juzgado del lugar donde esté el inmueble (art. 52.1 L.E.C.)
4.- En el mismo procedimiento en el que solicitemos el desahucio express de la vivienda podremos reclamar la cantidad que se nos adeude en concepto de rentas así como los de los suministros que también hayan sido impagados.
¿Qué ocurre una vez presentada la demanda ?
Presentada la demanda, se le entregará una copia al inquilino requiriéndole de pago e igualmente se le pondrá fecha para su “lanzamiento” (desalojo).
El inquilino una vez la reciba, puede:
1.- Pagar y continuar en la vivienda.
-Sólo será posible en aquéllos casos en los que no se hubiera efectuado reclamación de la deuda antes de presentar la demanda. Este requerimiento de pago debe hacerse siempre de forma fehaciente, de ahí la importancia de enviar el burofax previo.
2.- Entrega de llaves.
– Si el inquilino entrega las llaves podrá continuar el juicio sólo por las cantidades debidas.
3.- Oponerse a la deuda.
-En el caso de que el inquilino no esté de acuerdo con la deuda, podrá oponerse por escrito en el plazo de DIEZ DIAS desde que recibe la demanda, en cuyo caso habrá juicio y deberá resolver el Juez mediante sentencia si efectivamente las cantidades reclamadas son debidas o no.
4.- No pagar ni oponerse y esperar la fecha del desalojo
– Una vez llegue la fecha dada por el Juzgado sin que el inquilino haya comunicado el desalojo, una “comisión” judicial le acompañará a la vivienda a fin de proceder al desahucio. Deberá ir acompañado de un cerrajero para el caso de tener que abrir la puerta por la fuerza y proceder al cambio de cerradura.
MUY IMPORTANTE
Es probable que la vivienda no esté en condiciones tras la salida del inquilino, y por ello es muy importante acreditar esos daños para poder reclamarlos. Dado que no todo el mundo tiene la capacidad económica para llevar a un notario que lo certifique, siempre se puede demostrar mediante algún otro medio de prueba válido.
Esto sólo será necesario cuando el inquilino entregue las llaves de forma voluntaria ya que en los casos de que el desahucio se lleve a cabo en la fecha fijada por el Juzgado, la propia comisión judicial levantará acta en la que podrán hacerse constar dichos daños.
A modo ilustrativo les remitimos a una sentencia en la que ha intervenido GOMEZ-CAMINERO abogados por la que se admite que el propietario destine la fianza a la reparación de los daños que el inquilino ha causado al inmueble pero sin que quepa incluir en ellos aquéllos necesarios para dejarlo en óptimas condiciones para el inquilino siguiente, como es el caso de la pintura y de otras obras necesarias. Para leerla completa pinche AQUÍ
